江门市针对老旧小区物业管理缺失、基础设施老化、居民生活不便等突出问题，积极探索创新物业管理模式，通过政府引导、社区协同、居民参与、市场运作相结合的方式，推动老旧小区实现从“无人管”到“管得好”的转变，居民生活品质得到全面提升。

一、破题：直面老旧小区管理困境

江门市老旧小区大多建于上世纪八九十年代，普遍存在无物业管理、公共设施陈旧、停车矛盾突出、环境卫生脏乱等问题。由于小区规模小、收费难、利润薄，市场化物业企业往往不愿进驻，导致小区陷入“管理缺位—环境恶化—居民不满”的恶性循环。为此，江门市将老旧小区物业管理作为重要民生工程，出台专项政策，明确“保基本、可持续、严标准”的工作思路，分类施策推动物业管理覆盖。

二、创新：多元化物业管理模式落地

针对不同老旧小区的实际情况，江门市探索了多种创新管理模式。一是“国企托底+社区兜底”模式，由区属国有企业成立物业服务公司，对无人管理的小区提供基础保洁、秩序维护、设施维修等“托底”服务，社区居委会协助监督考核，确保服务有主体、质量有保障。二是“片区整合+连片管理”模式，将地理位置相邻、规模较小的多个老旧小区打包成一个管理片区，统一选聘物业企业，通过规模效应降低运营成本，提升服务性价比。三是“居民自治+专业指导”模式，引导小区成立业主委员会或自治管理小组，在街道和社区的指导下，自行聘请保洁、保安人员，或采用“菜单式”服务购买部分专业项目，实现自我管理、自我服务。四是“党建引领+红色物业”模式，发挥小区党员带头作用，推动社区党组织、业委会、物业企业三方联动，及时协调解决居民诉求，提升管理效率和群众满意度。

三、提质：基础设施与服务同步升级

在创新管理模式的江门市结合老旧小区改造工程，同步推进基础设施更新和公共服务提升。一方面，对小区道路、管网、照明、消防等设施进行维修改造，合理规划停车位，增设电动车充电桩、便民休息座椅等，夯实物业管理硬件基础。另一方面，制定老旧小区物业服务标准清单，明确保洁频次、绿化养护、维修响应时间等具体要求，并建立物业服务质量考核评价机制，由街道、社区和居民代表共同打分，考核结果与补贴拨付、企业续聘挂钩，倒逼服务提质。

四、增效：居民满意度显著提升

创新物业管理模式实施以来，江门市老旧小区管理覆盖率大幅提高，多个试点小区实现了从“脏乱差”到“整洁美”的转变。居民反映，小区环境干净了、车辆停放有序了、设施坏了有人修了、安全感更强了。通过居民议事会、物业服务开放日等渠道，居民参与小区管理的积极性明显增强，邻里关系更加和谐。部分小区还利用管理收益反哺公共设施维护，形成良性循环。

五、展望：持续完善长效管理机制

下一步，江门市将继续巩固老旧小区物业管理创新成果，重点在三个方面发力：一是强化政策支撑，完善物业补贴资金保障和动态调整机制，确保托底服务可持续；二是深化共建共治，推广“红色物业”和居民议事协商经验，引导更多居民参与小区治理；三是推动智慧管理，探索引入智能安防、线上报修等数字化手段，提升物业服务效率。通过持续创新和长效管理，让老旧小区居民生活更方便、更舒心、更美好。